“赋予农民更多财产权”：农村银行如何落地？

地处江西赣南山区的会昌县，是著名的革命老区。国内革命战争时期，毛主席曾经写过《清平乐·会昌》一词，以“踏遍青山人未老，风景这边独好”的革命乐观主义情怀对此地大加赞赏，这个红色山区小县因此也有了较高知名度。近年来，该县以矿产、化工和建材等为主导的工业经济取得了长足发展，成为县域经济和城乡居民收入增长的重要引擎。但农村人口仍占到全县八成以上，农民人均年收入不及城镇居民的三分之一，农民收入相对较低的局面同许多欠发达的革命老区并无太大差别。作为农村金融主力军的会昌农商行，为解决当地农民在发展生产中，大额融资需求增加同抵押相对不足的突出矛盾，于2013年率先在全省银行业启动了农民住房产权抵押贷款业务试点工作。经过一年多的探索实践，已经初见成效。笔者将对此项工作的调查情况梳理成文，与同行交流共享。

试点概况

党的十八届三中全会明确提出了“赋予农民更多财产权”的政策，房屋无疑是很多农民最值钱的财产。但受多方面因素制约，农民的房屋长期以来并不能作为办理贷款中的抵押物，成了事实上的“沉睡资本”。农民住房产权抵押贷款业务（以下简称农房抵押贷款），可在农民不转移住房占有权的情况下，将其合法所有的农村住房作为抵押担保物，从农商行获得急需的贷款。当借款人到期不能偿还债务时，农商行有权依法通过拍卖、变卖该房屋所得到的价款优先受偿归还贷款。在激活农民“沉睡资本”的同时，有效降低了农商行贷款风险，也大大降低了农民获得较高额度贷款的门槛。

（一）相关要件

1.抵押物。用于抵押的农民住房是指在符合当地城乡建设规划的集体土地上建设、且经相关部门颁发了所有权证的房屋。

2.贷款对象。在县内拥有农房的个体工商户、种养大户、产业户、专业合作社带头人、家庭农场主等。

3.贷款期限。具体期限根据借款人的生产经营活动周期、信用状况和贷款用途等因素综合确定，授信期限原则上最长不超过三年。

4.贷款利率。按照农商行利率定价管理办法确定，能争取当地财政贴息的可适当优惠利率。

5.贷款额度。根据借款人资金需求和抵押物的价值自行确定，一般不超过抵押住房评估金额的50%，最高不超过60%。

6.操作流程。主要包括：客户申请→农商行受理、调查、审查并回复→办理抵押登记手续→贷款发放→贷后管理。

（二）试点进程

会昌农商行开展农民住房财产权抵押贷款试点得到了银监部门、省联社、赣州办事处和地方党政的高度重视和大力支持，各项试点工作实现了有条不紊地平稳推进。

2013年5月14日，江西银监局主要领导深入会昌就农民住房财产权抵押贷款进行专题调研，确定会昌农商银行作为全省首个试点的金融机构。此后，赣州银监分局给予了有力支持，定期对会昌农商银行农民住房抵押贷款试点工作的推进情况进行帮扶指导。江西省联社指派信贷管理部帮助会昌农商银行制定工作方案，赣州办事处领导多次协调指导会昌农商银行加快推进农民住房财产权抵押贷款工作。

2014年3月，会昌县委、县政府联合下发了《会昌县农民住房产权抵押贷款推进工作方案》，明确会昌农商银行（当时为会昌县联社）为试点农房抵押贷款的主办行，县委县政府主要领导、分管领导经常亲自协调此项工作，多次组织相关单位（主要涉及国土、规划、房产等部门）召开工作调度会，专门研究解决试点过程中农民住房确权办证中的问题。

2014年4月，赣州市政府正式下发了《赣州市农民住房财产权抵押贷款试点办法》，明确率先在会昌县进行试点。会昌农商银行高度重视，积极配合推进此项工作，配合县委、县政府草拟工作方案及相关制度办法，制定配套操作流程及合同文本，不断细化、改进操作流程。试点启动后，多次就推进农房抵押贷款中遇到的困难及时向县委县政府请示汇报，力促解决工作中的困难和问题，确保了试点工作顺利推进，也为更大范围推广农房抵押贷款积累了必要的经验。

会昌县政府在2014年度政府报告中，将推进农民住房产权抵押贷款试点工作列入2014年改革重点，并对后续的总结完善和全面推进进行了相应部署。在总结2014年试点工作经验的基础上，会昌县政府为做好农房抵押贷款试点工作，于2015年初制定下发了《关于加快推进农民住房产权抵押贷款的通知》，出台了更多具体促进措施：一是对农户办理“三证”明确了各部门的办理时限，对一些历史性（超占多建等）问题拿出了切实可行的解决办法，以加快确权办证的进度。二是对办理“三证”的相关规费给予减免和退补（仅收测绘费、办证工本费），使办证费用下降了近三分之二，原来要七八千的，现在两三千就能办好，调动了农户办证的积极性。三是发挥乡村干部的积极作用，广泛宣传发动农户为住房确权办证。政府方面还确立了力争今年完成确权办证3000户的工作目标，在此基础上农商行提出了“力争农房抵押贷款余额突破1亿元、到期贷款收回率确保在98%以上、贷款利息收回率确保在99%以上等具体目标。

主要做法

（一）依法合规，政策先行。会昌农商银行多次组织业务骨干深入城中村、城乡结合部与农户、村居干部了解农户房屋确权办证及贷款需求情况，与国土局、规划建设、房管局、律师事务所等单位了解确权办证、抵押物处置等方面难题和对策，配合市、县党政部门草拟了农民住房财产权抵押贷款相关办法和方案等文件，并最终促成了赣州市政府正式下发《赣州市农民住房财产权抵押贷款试点办法》，确保了试点工作有章可循。会昌农商银行在借鉴一般抵押贷款操作流程、合同文本前提下，结合农民住房财产权抵押中可能存在的风险隐患点，制定了针对性较强的《农民住房产权抵押贷款实施细则（暂行）》、《加快推进农民住房产权抵押贷款工作实施方案》和相配套的操作流程及合同文本，确保了贷款程序步骤的规范操作。

（二）先点后面，稳步推进。坚持先小范围试点再全面推广的原则，优先选择了文武坝、麻州、西江、筠门岭等四个镇的城中村、城乡结合部、工业园、圩镇所在地等经济活跃、贷款需求旺盛的区域开展试点，进行“三证”持有情况摸底调查和宣传动员，确保贷款人有足够的还款能力和抵押物有较强的变现处置能力，以最大限度规避风险，保障资产安全。小范围试点近半年以后，对管理办法和操作流程作了进一步完善，再在全县各乡镇全面推开。

（三）广泛宣传，深入人心。会昌农商银行通过电视、报纸、网络、手机短信等多种形式广泛宣传农房抵押贷款的目的、意义和典型事例等，并印制了2万份宣传手册，将农房抵押贷款的有关条件、申报材料、贷款程序等内容宣传到每家每户，积极动员鼓励广大农户参与房屋确权，并通过办理房屋抵押贷款转化为发展果业生产、生猪养殖等农民创业致富的资本。为提高宣传发动的针对性，会昌农商银行还多次组织业务骨干深入城中村、城乡结合部、圩镇所在地等与农户、村居干部进行座谈交流并做好宣传动员工作，了解农户房屋确权办证及贷款需求情况，及时掌握了有信贷需求农户及农房“三证”持有情况。对有贷款需求，尚未办齐全“三证”的农户采取先上门调查摸底，然后将未办齐“三证”但房屋状况较好且符合贷款条件的农户名单及时提供给确权办证部门优先确权办证，并安排客户经理与政府确权办证人员一同上门为农户办理房屋产权证。对“三证”齐全且有贷款需求的及时安排调查、审批、发放，切实保证试点工作稳步推进。

（四）减费让利，便民惠民。为切实减轻农户贷款成本费用，提高农户办贷的积极性，会昌农商银行成立了会昌农商银行抵押房屋评估小组，对抵押房产进行免费自行评估，由会昌农商银行在综合考虑抵押土地的使用年限、地理位置、规划和用途等因素的基础上，认定抵押房屋的评估价值、出具抵押评估报告。在推进此项金融创新过程当中，会昌农商银行始终坚持富民惠农的原则，给办理农民住房抵押贷款的农户提供各类帮助的同时，给予相对优惠的利率定价，在房屋进行抵押登记环节会昌农商银行还承担了全部的抵押登记费用。

（五）风控优先，多重保障。为确保农房抵押贷款业务稳健发展，会昌农商行在实践中采取了多项风控措施：

1.把好客户准入关。借款人须有稳定的经营收入，有充足的第一还款来源和良好的信用记录，将种养大户、商户作为此业务重点拓展客户，以确保信贷资金安全。用于抵押的农民住房必须是《农村集体土地（宅基地）使用证》、《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、《房屋所有权证》三证齐全。

2.审慎确定贷款额度。贷款额度不高于抵押物评估值的六成，抵押物评估值一般以建筑成本价加宅基地的一定价值为基数确定；同时贷款额度控制在借款人年收入的2-3倍之内。

3.为抵押房屋投保。为最大限度保护农户的财产安全和利益，防范风险，会昌农商银行对已发放贷款的农户房屋参保，且保险费用一律由会昌农商银行承担，进一步加码风险防控，确保试点稳妥推进。

4.建立风险补偿金制度。会昌县政府制定的《会昌县农民住房产权抵押贷款推进工作方案》文件中规定，由县财政安排资金对发放的农房抵押贷款，按当年净增额的2%进行奖励，作为风险补偿资金。2014年会昌农商银行发放农房抵押贷款1493万元，县政府已将奖补资金29.86万元拨付到位，风险补偿金制度正式落地，为农房抵押贷款业务又增加了一道保障。

初步成效

一年多来，会昌县农房抵押贷款试点工作保持了良好的发展势头，已经逐步演变成一项常态化的工作。截至2015年6月末，会昌农商银行共对280户“三证”齐全户进行了调查，累计发放农房抵押贷款165户、金额合计3039万元。贷款投放结构情况：从贷款金额来看，10万元（含）以下贷款36户，10-20万元48户，20万元以上11户；从覆盖情况来看，全县19个乡镇已有13个乡镇开展了此项业务；从用途来看，用于生产经营性贷款17户、金额354万元，其余均为月亮湾安置户建房、装修贷款；从贷款本息收回情况来看，到目前为止，已到期贷款4笔、215万元，到期贷款收回率达100%。

2015年3月25日，《江西日报》刊登了《会昌试点农民住房抵押贷款一年，117户激活“沉睡资本”获2165万元贷款》的专题报道，全面报道了该县试点农民住房抵押贷款一年来所取得的成效和存在的不足，指出“一旦盘活这项‘沉睡资产’，不但能解决农户生产生活中的资金难题，而且将带来倍增的经济社会效应”。

2015年3月28日，江西新闻联播在“学习贯彻习总书记重要讲话精神”栏目中用2分钟的时间，对会昌县推进农房抵押贷款进行了专题报道，认为“会昌县启动的农民住房抵押贷款，唤醒了农民沉睡的资本，有效地解决了农民贷款难、创业难的问题”，客观地肯定了会昌农商银行在推进农民住房抵押贷款中所取得的成效。此外，赣州金融网、赣州电视台、赣南日报等媒体也对该县推进农民住房抵押贷款给予充分肯定。该项试点工作的推进使农村土地及房屋的价值逐渐凸显，唤醒了农民对自己所拥有的这一部分权益的关注，从正面引导广大农户合法合规施工建设集体土地上房屋；由农民住房抵押贷款转化而成的创业致富资本，对扩大农业生产，增加收入将起到重要的作用；农民住房财产权抵押贷款激活农村房产这一沉寂而又庞大的的生产要素，使农村经济发展潜力得到进一步挖掘、发展活力得到进一步激发，为统筹城乡一体化发展注入了新的动力。

通过农房抵押贷款，授信额度普遍在原来农户小额信用贷款的基础上放大了2-3倍，如原来农户小额信用贷款为5万元的，现在办农房抵押贷款额度普遍在10-15万元之间，原来农户小额信用贷款为10万元的，现在办农房抵押贷款额度普遍在20-30万元之间，有效发挥了农房抵押的增信作用，解决了相当部分实力较强农户因产业做大对信贷资金的扩大需求问题。地处汉仙岩4A级风景区边上的林晋长在景区边上经营农家乐餐馆，也是农商行的老客户，多年来一直办理农户小额信用贷款，授信金额为8万元，2014年5月份通过办理农房抵押贷款授信金额增加到了20万元，拿出部分资金对餐馆进行了装修，还在自家的20多亩自留山上种了桔柚，使果园面积增加到了40多亩。文武坝镇小坝村的许多农户被征地拆迁后，都分到了统一规划建设的安置房，且三证齐全，虽是集体土地，但因地处县城，有较高的经济价值，2014年开始共有三十多户农户陆续到农商银行以分配到的安置房作抵押办理了农房抵押贷款，用于开店做生意、搞产业，破解了困扰农民多年的建好房子没了本钱的难题，使这些没了耕地的拆迁户，不仅住上了新房，还有资金创业致富。

需要解决的问题

（一）农民住房办证率低。由于大多数农民没有意识到“产权证”的价值和作用，对办证工作态度不积极。也有部分农民想要确权办证，但在实际建房时存在超占乱建等情况，导致不能合法办理相关证件。办齐“三证”的成本较高，办证成本一般在6000元至10000元，也影响了部分农户办证的积极性。

（二）农民住房交易机制不完善。《担保法》明确规定，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，作为抵押物的房产仍受限于集体经济组织内部转让，规范的交易机制尚未建立起来，没有相应的交易机制必然使抵押物的处置存在不少障碍。

2015年中央一号文件明确提出“做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款的试点工作”，无疑为会昌县试点农民住房财产权抵押贷款提供了更充分的政策支持。在会昌农商银行一年多来成功试点的基础上，农民住房产权抵押贷款这一全新的信贷产品，吸引了越来越多县级农信机构的关注目光，江西省现已有十余家农商行（县联社）开办了此项业务。可以预见，今后会有更多的农信机构在当地党政部门的支持下后续跟进，这样就为国家正式出台农民住房产权抵押贷款方面的政策法规创造了更多有利条件，从而为解决农民住房权利价值实现找到了切实可行的路径，以更好地推动农民创业致富和“三农”经济的持续稳健发展。 （江西会昌农商行 王文金）